【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行指出，截至2020年第二季，臺北市A級辦公大樓空置率為4.4％，較上季下降0.4個百分點，空置率創(chuàng)10年新低。其中，以西區(qū)空置率較上一季下降5.6個百分點最多，其餘各區(qū)空置率僅微幅變動。西區(qū)上一季甫加入市場的臺灣人壽中山大樓，已快速去化，該大樓承租戶多以該區(qū)企業(yè)搬遷居多，如臺灣索尼自長春金融大樓搬遷，承租約1,300坪。
 
戴德梁行調(diào)查，本季臺北市各區(qū)A級辦公大樓租金較上季上漲0.6％，全市平均租金來到每月每坪2,600元，創(chuàng)10年新高，以信義區(qū)每月每坪新臺幣3,190元為最高，其中，臺北101大樓亦於本季再次揭露高樓層每月每坪突破新臺幣4,000元之租賃成交紀(jì)錄。信義區(qū)高租金水準(zhǔn)反映自該區(qū)強而有力之需求動能，在A級辦公大樓供給有限下，不乏租戶轉(zhuǎn)而承租共享辦公室，如連線商業(yè)銀行進駐點石大樓JustCo共享辦公室。因A級辦公大樓持續(xù)缺貨，短期內(nèi)租戶取而代之轉(zhuǎn)向進駐共享辦公室，為擁有高彈性並在疫情期間備受企業(yè)青睞之共享辦公室更添助力。
 
內(nèi)湖科技園區(qū)新供給為位於舊宗段的「富霖雙星」及「宏普國貿(mào)大樓」，辦公面積分別為3,300坪及3,000坪，其中「富霖雙星」已去化超過70％，因新供給釋出，本季舊宗段空置率上升0.9個百分點至16.4％。西湖段空置率微幅上升0.3個百分點至1.3％。文德段本季多為百坪左右之小面積去化，空置率下降0.6個百分點至4.8％。三段租金皆持穩(wěn)，西湖段每月每坪約1,440元，文德段及舊宗段亦維持在每月每坪1,000元及940元。
 
戴德梁行認為，受新冠肺炎疫情影響所衍生之商機，電商及醫(yī)藥業(yè)需求增溫。西湖段新供給宏匯瑞光廣場預(yù)計2020年第三季取得使照，雖尚未完工，通訊軟體業(yè)、電腦軟體服務(wù)業(yè)及Regus已預(yù)租，顯示西湖段大面積需求強勁，預(yù)期帶動區(qū)域租金上揚。文德段去化穩(wěn)定，租金走勢預(yù)期持平。舊宗段於下半年尚有15,200坪新供給，預(yù)期短期內(nèi)空置增加。
 
大店H&M、NET、寶雅接力駐進忠孝商圈  推升商圈發(fā)展力道
 
受疫情影響，逛街購物人潮減少。戴德梁行統(tǒng)計至2020年4月止，與2019年同期相比，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年減1％。百貨公司則依靠5月母親節(jié)檔期，強力促銷以減緩疫情衝擊，惟營收仍年減12.4％；「宅經(jīng)濟」發(fā)酵提升民生物資及生鮮食品需求，使超級市場年增18.8％；便利商店則有部分業(yè)者推出振興優(yōu)惠穩(wěn)固營收，年增4.4％、量販店發(fā)展線上購物，年增12.1％；其他綜合商品零售業(yè)則因出入境管制，旅客銳減，影響免稅店業(yè)績，年減27.7％。
 
戴德梁行說明，本季西門商圈空置率變動最為顯著，上升5個百分點，因觀光人數(shù)銳減使西門商圈業(yè)種重新洗牌，少了旅客消費支撐，除美藥妝店接連出走外，伴手禮店紛紛撤離。中山南京商圈及忠孝商圈空置率僅微幅上升約1個百分點，站前商圈空置率則無變動。本季H&M率先於忠孝商圈「FOREVER21」舊址開幕後，承租永福樓之NET也接連跟進，而NET忠孝三店撤離後之空置店面則由寶雅接力入駐，大型連鎖品牌接連開幕，對忠孝商圈零售動能增加推進力道。
 
受疫情影響，商圈租金有部分調(diào)降之情形，但租金優(yōu)惠僅止於疫情期間，並未以長期降租方式作調(diào)整。另受到壓抑的消費，及目前仍受到出入境管制無法出國旅遊，預(yù)期在疫情趨緩後，消費量能可望逆勢回升。首波消費力道將以餐飲及旅遊為主，百貨商場也紛紛啟動促銷活動，再搭配政府7月振興券的登場，希望能夠讓營收回到疫情前的水準(zhǔn)。
 
投資市場廠房交易獨撐大樑
 
戴德梁行表示，本季投資市場交易額為新臺幣138.2億元，交易額較上季微幅成長3.1％，和2019年同期相比則大幅減少59.7％。本季交易集中於臺北市、新北市及臺中市，三地交易額合計佔總額之64％。買盤延續(xù)上季，仍由工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍，佔本季總交易額之53.6％，成交個案包括英特盛科技以新臺幣17.7億元買下中科后里園區(qū)廠房，怡華實業(yè)以新臺幣10.6億元買下臺南市新化區(qū)廠房，與神基科技以新臺幣10.3億元購入桃園龜山工業(yè)區(qū)廠房。其次為廠辦交易，約佔總交易額的26.5％，最大宗成交個案為萬海航運以新臺幣21.2億元購入2020年下半年即將完工之長虹新世代科技大樓A棟。綜觀整體買盤以科技、傳統(tǒng)製造及交通運輸?shù)热螽a(chǎn)業(yè)為主。
 
本季買盤均為國內(nèi)資金，以自用為主佔79.5％。投資型買家表現(xiàn)保守，買家鎖定辦公大樓及廠辦大樓，包括中華郵政以新臺幣8.3億元取得三重廠辦大樓，萬海航運以新臺幣5.4億元買下位於忠孝東路四段太平洋商業(yè)大樓辦公室，龍邦國際興業(yè)以新臺幣2.1億元向關(guān)係人購買位於民權(quán)東路之時代金融廣場辦公室。
 
受新型冠狀病毒疫情影響，旅館及店面商場營收受挫，短期內(nèi)難以回復(fù)過往榮景，但亦有買家鎖定旅館產(chǎn)品打算危機入市。對於具穩(wěn)定收益的辦公大樓及廠辦大樓，買家仍持續(xù)物色優(yōu)質(zhì)投資項目，但在疫情衝擊全球低利率的投資環(huán)境下，交易量恐受到買賣雙方對於價格預(yù)期有所落差而放緩。
 
南港土地開紅盤，百萬辦公基本盤
 
土地市場連五季表現(xiàn)亮眼，第二季持續(xù)繳出飆破新臺幣800億元的爆量交易。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2020年第二季土地市場交易量為新臺幣801億元，本季主力戰(zhàn)場重新拉回臺北市，土地交易量高達新臺幣463億元，佔了全臺交易量近六成。地上權(quán)市場連續(xù)兩季激情演出，第一季主秀為世貿(mào)三館土地，南山人壽出價新臺幣312.76億元得標(biāo)，以新臺幣1億元之毫釐差距氣走富邦人壽。本季則由全球人壽以新臺幣97.80億元擊退新光人壽，取得國泰營區(qū)地上權(quán)土地。
 
戴德梁行表示，南港土地在第二季大放異彩。第一季與信義計劃區(qū)豪華地上權(quán)失之交臂的富邦人壽，本季憤而轉(zhuǎn)戰(zhàn)優(yōu)質(zhì)土地所有權(quán)，並以新臺幣282.87億元霸氣奪下大南港商業(yè)土地，成為本季土地交易之最大亮點。戴德梁行分析，南港舊鐵道沿線發(fā)展軸帶日漸成熟，2019年前以向陽圓環(huán)東側(cè)發(fā)展較為明顯，從流行音樂中心、南港輪胎世界明珠開發(fā)案、南港車站BOT、南港之心都更案至南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)一字排開。2020年起，向陽圓環(huán)西側(cè)頗有迎頭趕上之動能，除了南港調(diào)車場都更案已進入實質(zhì)開發(fā)階段，本季除了富邦人壽取得大南港開發(fā)案土地外，宏盛建設(shè)亦以新臺幣31.67億元取得調(diào)車場北側(cè)之工業(yè)土地，單價已突破新臺幣200萬，未來可望打造為策略型產(chǎn)業(yè)園區(qū)與大南港、調(diào)車場開發(fā)案相互輝映。戴德梁行表示，2019年底世界明珠辦公大樓單價站上新臺幣100萬元大關(guān)後，包括大南港、調(diào)車場等東區(qū)門戶計畫廊帶之開發(fā)案都已將百萬辦公樓設(shè)定為基本目標(biāo)。